مذكرة فى دعوى فسخ عقد بيع لإستحالة التنفيذ شاملة الرد على جميع الدفوع الشكلية

بدفاع / ..........................ومحلهما المختار مكتب ....... المحامي........ مدعيان
ضد
.................................................. ............................................مدعى عليه

فى الدعوى رقم ........ لسنة ........ والمــؤجلة لجلســـــــة ....../..../........ للمذكــــــــــــرات
الطلبات
نلتمس من عدالة المحكمة الموقرة أن تقضى : -
بطلبات المدعين بعريضة الدعوى
الدفاع
تنويه
لازم بالنسبة لشهر عريضة الدعوى الماثلة فإننا نبين أن العقار محل الدعوى
يقع فى مدينة دمياط الجديدة وهى لا تخضع لقانون السجل العينى
( مقدم شهادة من مكتب الشهر العقارى بكفر سعد تفيد ذلك )
وحتى
القيد فى الشهر لا ينطبق على دعوانا الماثلة وذلك لكون الدعوى فسخ عقد بيع
وقيد الشهر لا يكون إلا على دعاوى صحة التعاقد فقط وذلك حسبما هو وارد فى
المواد 65/3 ، 106/2 ، 126 مكرر من قانون المرافعات والتى تشترط لإعمال هذا
القيد أن يكون طلب الدعوى هو الحكم بصحة التعاقد على حق من الحقوق العينية
العقارية

-وقد إستقر قضاء محكمة النقض على ذلك

( قيد الشهر
الوارد فى المواد 65/3 ، 103/2 ، 126 مكرر مرافعات شروط إعماله لا محل
لإعماله على رفع الدعوى إذا كان المطروح فيها على المحكمة طلب آخر غير صحة
التعاقد ولو اقتضى الفصل فيه التعرض لحصة العقد والفصل فيها أولاً : - علة
ذلك
( الطعنان رقما 829 ، 18 لسنة 69 ق جلسة 13/6/2000 )
ومرفق بهذه المذكرة هذين الطعنين

ومن
ثم فإن شهر العريضة فى هذه الدعوى لا محل له لكون العقار محل الدعوى واقع
بمدينة دمياط الجديدة وهى لا تخضع لقانون السجل العينى وكذلك قيد الشهر
والذى لا يشترط فيها شهر العريضة لكونها دعوى فسخ عقد بيع وليست دعوى صحة
عقد بيع
هذا تنويه أردنا أن ننوه به لعدالة المحكمة بخصوص شهر العريضة
ومن ثم فإن شهر العريضة فى هذه الدعوى لا محل له مطلقاً وفقاً لصحيح القانون
والمدعيان يبنيان دفاعهما

فى الطلب الأول من طلباتهما فى عريضة الدعوى على :-
فسخ عقد البيع الإبتدائى المؤرخ ../../...... لإستحالة نقل الملكية وتنفيذ العقد
والسبب يرجع فى ذلك - لإستحالة التنفيذ بنقل الملكية وتنفيذ العقد - إلى المدعى عليه .

ويتضح ذلك مما يلى
المدعى
عليه باع للمدعيين بموجب عقد البيع المؤرخ .../../..... قطعة أرض مساحتها
.... متر القطعة رقم ..... بمركز الحى ..... بمدينة دمياط الجديدة وذلك
نظير مبلغ ......... جنيه
دفع المدعيان للمدعى عليه مبلغ ......... جنيه
والباقى يسدد للجهة المالكة الأصلية وهى هيئة المجتمعات العمرانية ويمثلها
جهاز تعمير مدينة دمياط الجديدة

وبتوجهة المدعيان إلى الجهة المالكة الأصلية

لحلولهما
محل المدعى عليه فى إلتزاماته رفضت الجهة المالكة ذلك مستندا إلى أن
الملكية لم تنتقل إلى المدعى عليه إلا بعد استكمال الثمن كاملاً واعتماد
التنازل الصادر منه للمدعيان .

أى أن لا بد من استكمال الثمن و موافقة الجهة المالكة على اعتماد تنازله وبيعه قطعة الأرض للمدعيان

واستندت الجهة المالكة الأصلية فى ذلك إلى كراسة الشروط المالية
فى البند 11 منها ص 36 من حافظة المستندات المقدمة بجلسة .../.../....
""وأنه
لا يجوز لمن ترسو عليه المزايدة التنازل عن العقد أو حوالته أو المشاركة
به أو الدخول به كحصة عينية فى أى مشروع إلا بعد موافقة االهيئة وفى حالة
المخالفة يحق للهيئة إلغاء العقد دون حاجة إلى تنبيه أو إنذار أو صدور حكم
قضائى مع تطبيق قواعد الإلغاء ""

كما أن الجهة المالكة الأصلية

استندت
على أن المدعى عليه لم يقم بإستكمال باقى الثمن حيث أنه لم يدفع إلا عشرة
فى المائة من ثمن القطعة ..... ولا بد له من استكمال أوراق نقل المليكة
ومنها تحرير شيكات بنكية عليه بباقى الثمن حتى تنقل الملكية له

وقد أخطرت الجهة المالكة الأصلية
المدعى عليه بسرعة استكمال الأوراق ومنها تحرير شيكات بنكية عليه حتى يتثنى له نقل المليكة

إلا أنه رغم اخطاره بذلك بتاريخ .../.../..... " ثابت ذلك من ملف القطعة فى ص 14 من حافظة المستندات المقدمة بجلسة .../../... .
وبتاريخ
.../..../..... أخطرته الجهة المالكة أيضاً بسرعة استكمال الأوراق وتحرير
الشيكات ( ثابت ذلك من ملف القطعة ص 16 بحافظة المستندات .
وبتاريخ .../.../.... أخترته بمضمون ذلك مرة أخرى وثابت ذلك فى ص 17 بحافظة المستندات

وبتاريخ .../..../... وتاريخ .../.../......
أخطرته أيضاً بسرعة استكمال الأوراق وتحرير الشيكات ثابت ذلك ص 18، 19 بحافظة المستندات
وبتاريخ .../../.... أخطرته بذات المضمون وإلا ستضطر الجهة المالكة بإلغاء البيع وسحب تخصيص قطعة الأرض له ص 22 من الحافظة

ثم أنذرته إنذاراً أخيراً بتاريخ .../.../.....

بسرعة
إستكمال الأوراق وتحرير الشيكات وحددت له موعد نهائى هو ..../../.....
للإنتهاء من توقيع العقود الإبتدائية وفى حالة تقاعسه عن الإلتزام بالمدة
سيتم إتخاذ الإجراءات القانونية اللازمة ص 23 من حافظة المستدات المقدمة
بجلسة ../.../....
وبتاريخ .../../.....

أخطرت الجهة المالكة الأصلية بإلغاء التخصيص لعدم انهاء اجراءات التعاقد ص 24 من ملف القطعة المرفق بحافظة المستندات المقدمة

وثابت من كل ما تقدم

أنه
رغم كل الإخطارات التى قامت بها الجهة المالكة الأصلية والتى تخطر المدعى
عليه بسرعة الحضور واستكمال الوراق ومنها الشيكات الخاصة بهذه القطعة حتى
يتسنى نقل ملكيتها

إلا أنه لم يحرك ساكناً مما حد بالجهة المالكة إلى إلغاء التخصيص وإلغاء البيع والسبب أنه لم يقم بإلتزاماته رغم كل هذه الإخطارات .

ومن ثم يكون المتسبب فى عدم نقل ملكية قطعة الأرض للمدعين هو المدعى عليه ( البائع ) لهما

ولما
كان استحالة نقل المليكة للمشترين ( المدعين هو سبب من أسباب فسخ العقد
مما حدا بالمدعين لإقامة هذه الدعوى بطلب فسخ عقد البيع لإستحالة نقل
الملكية لهما بعد أن قامت الجهة المالكة الأصلية بسحب التخصيص وإلغاء البيع
الصادر منها للمدعى عليه بصفته مشترى والذى قد قام ببيع قطعة الأرض
للمدعين قبل نقل المليكة له من الجهة المالكة والتى تقاعس عن إتمام نقل
الملكية مما حدا بالجهة المالكة بإلغاء البيع والتخصيص له وإستلام الأرض .

-كما
أنه وبفعل المدعى عليه أيضاً أصبح هناك إستحالة فى تسليم المبيع للمدعيين
حيث أن الجهة المالكة الأصلية قد قامت بإستعادة الأرض المبيعة بعد إلغاءها
البيع وسحب التخصيص مما يجعل إستحالة تسليم الأرض المبيعة ونقل ملكيتها
للمدعيين وهو إلتزام واقع على المدعى عليه كأثر من آثار عقد البيع .

مما
يجعل معه استحالة نقل المليكة للمدعين تبعاً لذلك ومن ثم وجب فسخ عقد
البيع الصادر منه للمدعين ولا يلزم فى رفع هذه الدعوى إعذار المدعى عليه
بفسخ العقد وذلك لكون تنفيذ الإلتزام غير ممكن وغير مجد بفعل المدعى عليه .

وقضت محكمة النقض فى ذلك

البين
من المادة 440 من القانون المدنى أن الإخطار المنصوص عليه فيها لا يكون
إلا حين ترفع على المشترى دعوى من الغير بإستحقاق المبيع و لا محل للتمسك
بعدم حصول هذا الإخطار إلا حيث يرجع المشترى على البائع بضمان الإستحقاق
على أساس قيام عقد البيع . أما إذا إختار المشترى سبيل المطالبة بفسخ العقد
فإنه لا مجال لتطبيق المواد 440 إلى 443 من القانون المدنى الخاصة بضمان
الإستحقاق . و قد أفصح المشرع عن إستقلال دعوى الضمان عن دعوى الفسخ و
الإبطال فى المادة 443 من القانون المدنى التى بينت عناصر التعويض الذى يحق
للمشترى أن يطلبه من البائع فى حالة الرجوع عليه دعوى الضمان عند إستحقاق
المبيع كله و ذلك بنصه فى الفقرة الأخيرة من هذه المادة على أن " كل هذا ما
لم يكن رجوع المشترى مبنيا على المطالبة بفسخ البيع أو إبطاله.
( الطعن رقم 0217 لسنة 34 مكتب فنى 19 صفحة رقم 345 بتاريخ 22-02-1968)
-ولما كان هناك استحالة بنقل الملكية

من
جماع كل ما تقدم ومن المستندات وعقد البيع المقدم أن السبب يرجع إلى
المدين ( المدعى عليه) فى نقل ملكية المبيع للمدعين لتقاعسه فى انهاء
إجراءات نقل الملكية له من الجهة المالكة الأصلية مما حدا بها لإلغاء البيع
وسحب التخصيص .

وحيث قضت محكمة النقض أيضاً : -

" تقدير
كفاية أسباب الفسخ أو عدم كفايتها أو نفى التقصير عن طالب الفسخ أو إثباته
هو من شأن محكمة الموضوع ولا دخل لمحكمة النقض فيه متى أقيم على أسباب
سائغة فإذا كانت المحكمة قد أقامت الواقعة التى استخلصتها على ما يقيمها
فإنها لا تكون ملزمه بأن تتعقب كل حجة للخصم وترد عليه إستقلالاً لأن قيام
الحقيقة فيه الرد الضمنى المسقط لكل حجة تخالفها ""
( نقض 17/3/1970 طعن 833 س 35 ق )
وقضت أيضاً : -

""
المقرر فى قضاء محكمة النقض أن استخلاص طلب الفسخ الضمنى للعقد هو من
مسائل الواقع التى ستقل بها قاضى الموضوع متى كان استخلاصها سائغاً ويعتبر
الفسخ ضمناً فى حالة طلب المشترى رد الثمن تأسيساً على إخلال البائع
بإلتزاماته بنقل ملكية المبيع إليه وذلك للتلازم بين طلب رد الثمن والفسخ
حيث أنه يترتب على استحالة نقل الملكية للمدعين فسخ العقد طالما أن السبب
يرجع كما سبق أن ذكرنا إلى المدعى عليه .
"" نقض 1/4/1991 طعن رقم 2328 س 57 ق ، نقض 30/1/1990 طعن رقم 1765 س 56 ق
نقض 12/3/1990 طعن رقم 2202 س 54 ق """
ويترتب على الفسخ

إعمالاً لنص المادة 160 من القانون المدنى

" إعادة المتعاقدين إلى الحالة التى كانا عليها قبل البيع فيسترد المشترى ما وفاه من الثمن ويسترد البائع المبيع

ومن ثم وكأثر حتمى للفسخ

فإنه يكون طلب رد الثمن المدفوع إلى المدعى عليه وهو مبلغ 304000 ألف جنيه جدير بالقبول

كما
أن المدعى عليه يلتزم بفوائد هذا الثمن ومن وقت المطالبة بالقضائية
والمرفوع بها هذه الدعوى والذى أصبح الثمن غير مستحق للبائع ( المدعى عليه )
لزوال سببه وذلك تطبيقاً لنص المادة 158 من القانون المدنى يلتزم من تسلم
غير المستحق برد الفوائد والثمرات من يوم رفع الدعوى .

وفى ذلك قضت
محكمة النقض أنه "" مؤدى القضاء بفسخ العقد إنحلاله بأثر رجعى منذ نشوئه
واسترداد كل متعاقد ما قدمه للآخر وفقاً لأحكام ما دفع بغير حق التى تلزم
المستلم بالفوائد من تاريخ المطالية القضائية عملاً بالمادة 158 من القانون
المدنى .
( نقض 6/3/1989 طعن 2092 س 57 )
كما قضت أيضاً

مفاد
نص المادة 160 من القانون المدنى أن الفسخ يترتب عليه إنحلال العقد بأثر
رجعى منذ نشوئه و يعتبر كأن لم يكن فيسترد كل متعاقد ما قدم للآخر ، و يقوم
إسترداد الطرف الذى نفذ إلتزامه ما سدده للآخر من مبالغ فى هذه الحالة على
إسترداد ما دفع بغير حق الأمر الذى أكدته المادة 182 من القانون المدنى
بنصها على أنه يصح إسترداد غير المستحق إذا كان الوفاء قد تم تنفيذاً
الإلتزام زال سببه بعد أن تحقق ، لما كان ذلك و كانت المادة 3/185 من
القانون المدنى تلزم من تسلم غير المستحق برد الفوائد من يوم رفع الدعوى
فإن الحكم المطعون فيه إذ ألزم الطاعن بالفوئد إعتباراً من تاريخ قيد صحيفة
الدعوى موضوع الطعن بقلم كتاب المحكمة المنظوره أمامها فإنه يكون قد أصاب
صحيح القانون .
الطعن رقم 2092 لسنة 57 مكتب فنى 40 صفحة رقم 735 بتاريخ 06-03-1989
ومن ثم

فقد جاء طلب رد الثمن مع الفوائد قد جاء وفق صحيح الواقع والقانون متعيناً القضاء به

وفى ذلك قضت محكمة النقض أنه : -

""
لقاضى الموضوع متى إنفسخ البيع بسبب إستحقاق المبيع ، و وجب على البائع رد
الثمن مع التضمينات ، أن يقدر هذه التضمينات بمبلغ معين ، يلزم به البائع ،
علاوة على الثمن ، أو أن يحتسب عليه الثمن بالفوائد التى يعوض بها على
المشترى ما خسره ، و ما حرم منه من الأرباح المقبولة قانونا بسبب نزع
الملكية و الإستحقاق ، و ليس على القاضى إذا أجرى الفوائد التعويضية على
البائع أن يتبع أحكام فوائد التأخير المشار إليها فى المادة 124 من القانون
المدنى القديم الذى يحكم واقعه النزاع ""
( الطعن رقم 0200 لسنة 37 مكتب فنى 23 صفحة رقم 261 بتاريخ 29-02-1972)