مذكرة فى دعوى إيجارات

محكمة ..............
الدائرة ( .. ) مدني مستأنف
مذكــــرة
بدفــــاع السيد / ......................................... مستأنف ضده

ضـــــــــــــــد

السيد / ......................................... مستـأنــف
في الاستئناف رقم .... لسنة .... والمحدد لنظره جلسة ../../...

(( الوقـائــــع ))

تخلص
واقعات التداعي في الدعوى رقم ...... لسنة .... مدني حدائق القبة في أن
المستأنف ضده كان قد أقام دعواه بموجب صحيفة وأعلنت قانونا للمستأنف ابتغاء
القضاء بإخلائه من حجرتين وصالة وحمام المبينة بالصحيفة وتسليمها للمدعى
له خالية من الأشياء الأشخاص .. على سند من أن المستأنف يستأجر الحجرتين
المبينة بصدر صحيفة دعواه بموجب عقد الإيجار المؤرخ 1/9/2001 نظير أجره
شهرية قدرها ستون جنية
وحيث انه بتاريخ 24/1/2001تم تحرير عقد الإيجار
سند الدعوي بين المستأنف والمستأنف ضده وحيث انه لم يكن في نية المتعاقدين
وقت تحرير العقد تحديد مدة معينه وتم التوقيع علي العقد من الطرفين وتركوا
المكان المخصص لكتابة المدة بالعقد بدون تحديد وبجلسة عرفيه لاحقة علي
تاريخ تحرير العقد سالف الذكر تم الاتفاق بين الطرفين شفويا علي تحديد مدة
العقد بسنة فقط(أن مدة الإيجار هي من تاريخ 1/9/2001 لغاية 1/8/2002) ومن
المتفق عليه بين عامة الناس أن نسخة عقد الإيجار محل الاهتمام هي تلك
النسخة التي تكون بيد المالك مما دعي الطرفين إلي الاتفاق علي تحديد المدة
بنسخة عقد المالك دون تحديدها بالنسخة الاخري من العقد وترك عقد المستأجر
حتى الان بدون كتابة بند المدة. وحيث ان مدة العقد المتفق عليها قد انتهت
مما حدا بالمستأنف ضده الي رفع دعواه بطلب طرد المستأجر لانتهاء مدة
الإيجار .

وبجلسة 12/9/2005 وأمام محكمة مدني حدائق القبة طلب
المستأنف ضده إضافة سبب جديد للإخلاء وهو عدم سداد القيمة الايجارية وذلك
لان المستأنف لم يقم بسداد القيمة الايجارية اعتبارا من 1/11/2001 حتى
30/8/2005 بإجمالي مبلغ 60 جنيه شهريا في 46 شهرا باجمالي مبلغ 2760 جنيه
بالاضافة كذلك الي عدم سداده للإيجار حتي وقتنا هذا
ومن الوقائع نعرج الدفاع .

(( الـــــــــدفــاع ))

اولا:تحقق الشرط الصريح الفاسخ المنصوص عليه بالبند الرابع من العقد.
أن
مفاد المادة563 من القانون المدني من انتهاء الإيجار المنعقد للفترة
المبينة لدفع الأجرة بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذ هو
نبه على المتعاقد الآخر بالإخلاء في المواعيد المبينة بالنص، أن التنبيه
الصادر ممن يملك ذلك هو عمل قانوني من جانب واحد يتحقق أثره بمجرد أن يعلن
عن أرادته في انتهاء العقد إلى المتعاقد الأخر فتنحل تبعا لذلك الرابطة
العقدية التي كانت قائمة بينها بعد فترة معينة .
وكان تحديد هذه المدة
مقررا لمصلحة الطرف الموجه إليه التنبيه حتى لا يفاجأ بما لم يكن في حسبانه
قبل أن يتهيأ لمواجهة ما يترتب على ذلك من وضع جديد .
فإذا ما تحقق هذا الأمر انقضى العقد فلا يقوم من بعد إلا بإيجاب وقبول جديين .
وبأنذال
نص المادة 563/3 من القانون المدني على واقعات الاستئناف الماثل نجد أن
المستأنف قد أقام استئناف على غير سند من الواقع أو القانون ونجد أن الحكم
المستأنف قد أصاب صحيح القانون .

سيما و أن عقد الإيجار المؤرخ1/9/2001 سند الدعوي المستأنف الحكم الصادر فيها والمثبت بالبند الرابع منه على انه :-
"
اذا تاخر المستأجر عن دفع الإيجار في المواعيد المحددة ولو المدة قسط واحد
فللمالك الحق أن يلزمه بدفع الاجره والمصاريف الرسمية وغير الرسمية التي
تلزم فيها اذا اقيمت دعوي عليه وله أيضا الحق في ان يفسخ العقد بدون الحصول
علي حكم قضائي لهذا الفسخ وبدون اجراءات رسمية وقد قبل المستاجر بهذه
الشروط بدون احتياج للموافقة معه بذلك 0
وقد أجمع الفقه على انه :
يلتزم المستأجر بالأجرة كلها ولو لم ينتفع بالعين فعلا طالما قد وضعت تحت تصرفه بحيث يستطيع الانتفاع بها دون عائق على الوجه المقصود
كما نصت ايضا المادة 157 من القانون المدني فقرة ( 1 ) : -
(
في العقود الملزمة للجانبين اذا لم يوف احد المتعاقدين بالتزامة ، جاز
للمتعاقد الاخر بعد اعذارة المدين ان يطالب بتنفيذ العقد او بفسخة مع
التعويض في الحالتين ان كان لة مقتضي )
وحيث يشترط لقيام الحق بالفسخ بوجة عام أي سواء كان قضائيا ام اتفاقيا توافر ثلاث شروط :
اولها : - ان يكون العقد الذي يربط الطرفين من العقود الملزمة للجانبين 0
وثانيها : - ان يتخلف احد الطرفين عن تنفيذ التزامة 0
وثالثهما : - عدم تقصير طالب الفسخ في تنفيذ التزامة 0
( السنهوري بند 446 حجازي بند 591 – جمال زكي بند 209 – الرقاوي بند 77 )

وحيث قضت محكمة النقض : -
”
يلزم في الشرط الفاسخ الصريح الذي يسلب المحكمة كل سلطة في تقدير اسباب
الفسخ ان تكون صيغتة قاطعة في الدلالة علي وقوع الفسخ حتما ومن تلقاء نفسة
بمجرد حصول المخالفة الموجبة لة 0"
( 20/3/1967 – م نقض م 18 – 859 )

وقضت ايضا : -
"
والقانون لا يشترط ألفاظا معينة للشرط الفاسخ الصريح والنص في العقد علي
ترتيب اثار الفسخ بغير حاجة الي تنبيه أو إنذار أو إخطار بمجرد حصول
المخالفة لشروط العقد يقوم مقام النص علي الشرط الصريح الفاسخ بلفظة 0 ولا
سبيل لمحكمة النقض علي محكمة الموضوع في هذا التفسير ما دامت عبارة العقد
تحتمل المعني الذي أخذت به 0 "
( الطعن رقم 19 لسنة 53 ق جلسة 27/5/1986 )

ثانيا:
إقرار المستأنف بإعلانه بشواهد التزوير بأن نية المتعاقدين اتجهت اثناء
تحرير العقد لعدم تحديد مدة معينة لعقد الإيجار مما يجعله وطبقا لنص
الماده563/1 من القانون المدني منعقدا للمدة المحددة لدفع الأجرة
(مرفق حافظة مستندات )

وفي ذلك قضي :
"
مفاد نص المادة 563/1 من القانون المدني أنه كلما تعذر معرفة الوقت الذي
جعله المتعاقدان ميقاتا ينتهي إليه العقد بأنه لم تحدد له مدة انتهى
بانتهائها ، أو عقد لمدة غير معينه بحيث لا يمكن معرفة التاريخ الذي ينتهي
إليه على وجه التحديد أو ربط انتهاؤه بأمر غير محقق الوقوع ، أو استحال
معرفة التاريخ الذي قصد المتعاقدان أن يستمر اليه0 ففي هذه الحالات جميعا
لا يمكن معرفة متى ينتهي العقد وحلا لما يمكن أن ينشأ عن هذا من منازعات
تدخل المشرع بالنص على اعتبار العقد منعقد للفترة المحددة لدفع الاجرة0 وإذ
كانت الطاعنة – المستأجرة لم تقدم ما يثبت صدور قرار بنزع ملكية الأرض
المؤجرة فأن ما ذهب إليه الحكم من أن الاتفاق على اعتبار مدة العقد ممتدة
حتى صيرورة قرار نزع الملكية منها0 هو أمر مستقبل غير محقق الوقوع0 مما
يعتبر معه عقد الإيجار في حكم المؤيد بمعنى أن مدته تصبح غير معروفه هذا
الذي أورده الحكم يجعل العقد طبقا لنص المادة 563/1 من القانون المدني سالف
الذكر منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة وهى كل شهر ، ولا محل لافتراض
مده للعقد طالما كانت عباراته لا تدل عليها ولم يرد نص بشأنها أو القياس
على نص خاص بحالة أخرى وأخذا بنص ورد في مشروع التقنين المدني ثم أستبعد 0
" الطعن رقم 591 لسنة49 ق + جلسة 5/3/1980 س31 ص741 "

كما قضى بأنه:
" مفاد النص في المادتين 558 ، 563 من القانون المدني يدل على أن المشرع استلزم توقيت عقد الإيجار وأعتبر المدة كافيه وأنه
إذا
عقد العقد دون اتفاق على ميقات ينتهي فيه الإيجار أو تعذر إثبات المدة
المدعاة أو عقد لمدة غير معينة بحيث لا يمكن معرفة تاريخ انتهاء الإجارة
على وجه التحديد كأن ربط انتهاؤها بأمر مستقبل غير محقق الوقوع يتعين
اعتبار العقد منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة ويكون لكل من المتعاقدين
الحق في انتهاء العقد بعد التنبيه على الأخر بالإخلاء في المواعيد المبينة
بنص المادة 563 سالفة البيان "
(الطعنان 766 ، 773 لسنة 56ق " هيئة قضائية " جلسة 23/2/1993)
( الطعن رقم 1503 لسنة 60ق – جلسة 14/7/1994 )
( الطعن رقم 1760 لسنة 54ق- جلســـة 9/5/1988 )
( الطعن رقم 2528 لسنة 55ق- جلسة 2/12/1987 )
( الطعن رقم 664 لسنة 56ق- جلسة 20/11/1986 )
(الطعن رقم 566 لسنة 50ق- جلســـــة 27/6/1985 )

ثالثا:المستأنف ضده طلب إضافة سبب جديد لطلب الإخلاء وهو عدم سداد القيمة الايجارية:
حيث أن المستأنف لم يقم بسداد الأجرة القانونية المتفق عليها من1/9/2001 وحتي الان.
دعوى
إخلاء المستأجر لعدم سداد الأجرة استحقاق اجرة متجددة فى ذمتة اثناء نظر
الدعوى لا يعد طلبا جديدا لايجوز ابداؤة امام محكمة الاستنا ف التزام
المحكمة بنظرة دون طلب من الطاعن لامحل لتكليف المستاجر بالوفاء مخالفة
ذلك،خطأ علة ذلك.

القاعدة: اذا كان الثابت بالأوراق ان الطاعن استند
فى طلبة اخلاء الشقة محل النزاع الى قعود المطعون ضدة عن اد ا ء كامل
الاجرة المستحقة وليس لعدم سداد قدر معين منها مما لازمة ان استحقاق اجرة
متجددة فى ذمة المطعون ضدة اثناء سير الدعوى ، لايعد طلبأ جديدأ فيها
لايجوز ابداؤة أمام محكمة الاستنئناف ، وانما هو دليل فى الدعوى تلزم
المحكمة بالنظر فية واعمال أثرة فيها دون موجب لقيام الطاعن بتكليف المطعون
ضدة بأداء ما استجد فى ذمته من اجرة لتحقق العله من التكليف من باب اولى
ببلوغ الامر مبلغ الخصومه القضائيه المؤسسه على ذلك التاخير وتمسك المؤجر
بطلب الاخلاء لقيام سببه . واذ خالف الحكم المطعون فيه هذا النظر واقام
قضاءة برفض الدعوى الاخلاء على ان المستأجر المطعون ضده قام بسداد الاجرة
المستحقه عن الفترة من / / 19 حتى / / 19 ، والتي لم تشمل الوفاء بما استجد
من اجرة حتى قفل باب المرافعه امام محكمه الاستئناف بتاريخ 25/11/1992 ،
رغم ان التكليف بالوفاء يتضمن ما يستجد منها عن الأشهر اللاحقه للمدة
الواردة به ، فان الحكم يكون قد أخطأ فى تطبيق القانون .
رقم النقض: الطعن المقيد برقم 412 لسنه 1993 وبجدول المحكمة برقم 412 لسنة 63 ق
تاريخ النقض: 10/1/1999
السنة: 1993
المحكمة: محكمة النقض- إخلاء
ومن جماع ما تقدم ينتهي المستأنف ضده إلى الطلبات.

(الطلـــــــبات)

رفض الاستئناف وتأييد الحكم المستأنف .

وكيل المستأنف ضده

المحامي