مذكرة فى دعوي طرد لانتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر في التجديد

مذكرة دعوي طرد لانتهاء مدة عقد الإيجار وعدم رغبة المؤجر في التجديد

مذكرة بدفاع



السيد / ……………………………………… مــــؤجــــر " مـدعــي "

ضد

السيد / ……………………………………… مستأجر " مدعي عليه "

في الدعوى رقم …… لسنة …… إيجارات

المحدد لنظرها جلسة ……… الموافق _/_/___ م

أولا : وقائع الدعوى.



تخلص
وقائع الدعوى وفق ما يبين من صحيفتها انه بتاريخ _/_/___م استأجر المدعي
عليه من المدعي " محل - شقة - مصنع - فيلا " لقاء أجر شهري مبلغ ……… ،
وذلك بالتطبيق لأحكام القانون المدني .



وقد
نص في عقد الإيجار انه إذا رغب أحد المتعاقدين في فسخ العقد في نهاية مدته
فعليه أن يعلن الطرف الأخر بذلك ، وقد أنذر المدعي المدعي عليه بعدم رغبته
في تجديد عقد الإيجار " الإنذار رقم … لسنة … محضرين … "





ثانياً : دفوع دفاع المدعي وأسانيده .

إن
المدعي في طلبه الحكم بإخلاء المدعي عليهما الأول والثاني يرتكن الي نص
المادة 563 القانون المدني والتي تنص : إذا عقد الإيجار دون اتفاق على مدة
أو عقد لمدة غير معينه أو تعذر إثبات المدة المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقد
لفترة دفع الأجرة ، وينتهى بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين
إذا هو نبه على التعاقد الأخر بالإخلاء فى المواعيد الآتي بيانها :-

أ- فى الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع الأجرة ستة أشهر

أو أكثر ، يكون التنبيه قبل انتهائها بثلاثة أشهر .



فإذا كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفه الأخير ، كل هذا مع مراعاة حق المستأجر فى المحصول وفقا للعرف .


ب- فى المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى ذلك
إذا كانت الفترة المعينة بدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب التنبيه قبل
انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير .



ج-
فى المساكن والغرف المؤثثة وفى أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.

[ المادة 563 من القانون المدني ]





القانون رقم 4 لسنة 1996م

وأثرة علي المدة في عقود الإيجار المحررة بعد سريان أحكامه





بتاريخ
30/1/1996م صدر القانون رقم 4 لسنة 1996م بشأن سريان أحكام القانون المدني
علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها والأماكن التي انتهت عقود إيجارها أو
تنتهي عقود إيجارها دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها ، وقد نصت المادة
الثانية من قانون الإصدار علي انه " لا تسري أحكام القانونيين 49 لسنة 1977
في شأن تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقانون
136 لسنة 1981م في شأن بعض الأحكام الخاصة بإيجار بتأجير وبيع الأماكن
وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر والقوانين الخاصة بإيجار الأماكن
الصادرة قبلهما ، علي الأماكن التي لم يسبق تأجيرها ، ولا علي الأماكن التي
انتهت عقود إيجارها قبل العمل بهذا القانون أو تنتهي بعده لأي سبب من
الأسباب دون أن يكون لأحد حق البقاء فيها طبقاً للقانون".



عقـد
الإيجار ظل قواعد وأحكام القانون المدني - القانون رقم 4 لسنة 1996م -
عقد رضائي ملزم لجـانبين هما ( المؤجر والمستأجر) بمقتضاه يلتزم المؤجر بأن
يمكن المستأجر من الانتفاع بالعين المؤجرة ، وفي ذلك تنص المادة 564 من
القانون المدني " يلتزم المؤجر أن يسلم المستأجر العين المؤجرة وملحقاتها
في حالة تصلح معها لأن تفي بما أعدت له من المنفعة ، وفقا لما تم عليه
الاتفاق أو لطبيعة العين." ، في حين يلتزم المستأجر بأداء القيمة الايجارية
وتسليم العين المؤجرة في نهاية مدة العقد وفي ذلك تنص المادة 558 من
القانـون المدني " الإيجار عقد يلتزم المؤجر بمقتضاه أن يمكن المستأجر من
الانتفاع بشيء معين مدة معينة لقاء أجر معلوم .



المدة في عقد الإيجار المحرر طبقاً للقانون المدني

كما حددتها المادة 563 من القانون المدني

إذا
عقد الإيجار دون اتفاق على مدة أو عقد لمدة غير معينة أو تعذر إثبات المدة
المدعاة ، اعتبر الإيجار منعقدا للفترة المعينة لدفع الأجرة . وينتهي
بانقضاء هذه الفترة بناء على طلب أحد المتعاقدين إذا هو نبه على المتعاقد
الآخر بالإخلاء في المواعيد الآتي بيانها :

(
أ ) في الأراضي الزراعية والأراضي البور إذا كانت المدة المعينة لدفع
الأجرة ستة أشهر أو أكثر ، يكون التنبيه قبل إنهائها بثلاثة أشهر ، فإذا
كانت المدة أقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير ، كل هذا مع مراعاة
حق المستأجر في المحصول وفقا للعرف.

(
ب ) في المنازل والحوانيت والمكاتب والمتاجر والمصانع والمخازن وما إلى
ذلك إذا كانت الفترة المعينة لدفع الأجرة أربعة أشهر أو أكثر وجب تنبيه
قبل انتهائها بشهرين ، فإذا كانت الفترة أقل من ذلك وجب التنبيه قبل نصفها
الأخير.

(
جـ ) في المساكن والغرف المؤثثة وفي أي شيء غير ما تقدم إذا كانت الفترة
المعينة لدفع الأجرة شهرين أو أكثر ، وجب التنبيه قبل نهائيا بشهر فإذا
كانت اقل من ذلك ، وجب التنبيه قبل نصفها الأخير.



بيان تجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدة أخرى



تأقيت
عقد الإيجار بمعني تحديد مدته ( شهر ، سنة ، عشر سنوات ، خمسون سنة ، 000 )
ورغبة المستأجر فى البقاء في العين المؤجرة قدر الممكن والمستطاع ، هما
السبب والدافع دائما لتجديد عقد الإيجار لمدة أو لمدد أخرى ، وفقاً لصريح
نص المادة 599 من القانون المدني ، فإن انتهاء مدة عقد الإيجار وبقاء
المستأجر منتفعاً بالعين المؤجرة ودون اعتراض من المؤجر يعد إيجاراً جديداً
لا مجرد امتداد للعقد الأصلي أو الأول والذي انتهى بانتهاء مدته ، وفى هذه
الحالة يعد الإيجار الجديد منعقداً بذات شروط العقد الأصلي 00 باستثناء
مدة عقد الإيجار الجديد معقوداً لمدة دفع القيمة الايجارية كما أوضحت ذلك
المادة 563 من القانون المدني .



لكن التنبيه بالإخلاء يصبح ضروريا في حالتين :



الحالة الأولى 000 التنبيه الإتفاقي





إذا
اتفق المتعاقدان المؤجر والمستأجر على شرط التنبيه بالإخلاء قبل انقضاء
مدة العقد لزم إعمال الشرط ، فيلتزم المؤجر بإنذار المستأجر فى غضون المدة
المتفق عليها وعملا 000 فإن مناط الإنذار بالإخلاء لانتهاء مدة العقد
يتحقق منى اتفق المؤجر والمستأجر على أن يمتد عقد الإيجار لمدة أو لمدد
مماثلة طالما لم يحصل تنبيه بالإخلاء من أحدهم ، فإذا تم التنبيه بالإخلاء
في ميعاده انتهى عقد الإيجار بانتهاء مدته ، وإذا لم يحصل التنبيه أو تم
بعد الميعاد المحدد فإن عقد الإيجار إلى المدة أو المدد المحدد بالعقد
والتي سبق أن تراضا عليها المتعــاقدين ( المؤجر - المستأجر) ويراعى أن
التجديد الذي تم فى الحالة السابقة هو تجديد لذات عقد الإيجار بذات شروطه
ولا يعد إنشاءاً لعقد إيجار جديد ، فلا محل إذاً لإعمال نص المادة 599 من
القانون المدني والتي تتناول موضوع مغاير هو انتهاء العلاقة الايجارية
بانتهاء المدة ، وبقاء المستأجر منتفعا دون اعتراض المالك ، والتي اعتبر
فيها الشارع بقاء المستأجر بالعين إيجارا جديداً .



الحالة الثانية 000 التنبيه القانوني ( الإلزامي )



إلزام
المؤجر بإنذار المستأجر بانتهاء العقد : إذا كان الأصل هو انتهاء عقد
الإيجار بانتهاء مدته بصلب العقد دونما الحاجة إلى إنذار ، فإن الإنذار أو
التنبيه بالإخلاء يتم بالاتفاق كما أوردنا ، كما يكون التنبيه بالإخلاء
لانتهاء مدة إلزاميا على المؤجر في ثلاث حالات حددتها المادة 563 من
القانون المدني :



أولا 000 عقد إيجار خالي من بيان المدة.

ثانيا 000 عقد إيجار غير معين المدة.

ثالثا 000 تعذر إثبات مدة عقد الإيجار.



ثالثاً : طلبات المدعي



الهيئة الموقرة :

وفق ما سبق فان المدعي عليه يصمم علي طلباته وهي :

أولا : الحكم بإخلاء وبصفة مستعجلة بطرد المدعي عليه من العين المبينة بأصل عقد الإيجار وتسليمها للمدعي خالية من الشواغل والأشخاص.

ثانياً : الزامة المصروفات ومقابل أتعاب المحاماة.

وكيل المدعي

…………